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[금융기초] Chapter 5. 부동산과 회생

DayOff 2022. 4. 11. 12:42
It is possible to fail in many ways...
while to succeed is possible only in one way.

▷ 리츠 ( REITs : Real Estate Investment Trusts )

투자자에게서 자금을 모아 부동산에 전문으로 투자하는 펀드

 소액의 투자자들을 모아 부동산 또는 부동산 관련 대출에 투자하여 발생한 수익을 배당으로 지급한다. 주로 부동산개발사업, 임대, 주택저당채권 등의 투자로 수익을 올리며, 만기는 3년 이상이 대부분이다. 리츠는 소액으로도 부동산 투자가 가능해 일반인들도 쉽게 참여할 수 있고, 실물자산인 부동산에 투자하므로 수익이 비교적 한정적이다.

▷ DTI ( Debt to Income )

총부채상환비율, 연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율

 총부채상환비율(DTI)이란 총소득에서 주택담보대출 원리금 상환액과 기타부채의 이자 상환액이 차지하는 비율이다. 예를 들면 연간 소득이 5,000만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2,000만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

▷ LTV ( Loan To Value ratoi )

주택담보대출비율, 주택을 담보로 대출할 때 인정되는 자산가치의 비율

 주택담보대출비율(LTV)은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 만약, 주택담보대출비율이 60%일 때 3억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 잇는 최대금액은 1억 8천만원(3억원 * 0.6)이 된다. 

▷ DSR ( Debt Service Ratio )

총부채원리금상환비율, 연간 총소득에서 연간 전체 금융부채 비율

 총부채원리금상환비율(DSR)은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말한다. 즉 총대출 상환액이 연간소득액에서 차지하는 비중으로서 금융위원회가 가계 부채를 줄이기 위해 대출 상환 능력을 심사하는 지표이다. DSR을 기준으로 대출심사를 하면 기타부채의 원금과 이자까지 반영돼 DTI 기준보다 대출 한도가 대폭 축소된다. DSR은 신용대출, 자동차할부, 학자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하게 된다. 

  • DTI = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채 연간 이자 상환액) / 세전소득 * 100
  • DSR = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타부채 연간 원리금 상환액) / 세전소득 * 100

▷ RTI ( Rent To Interest )

임대업이자상환비율

 임대업이자상환비율(RTI)은 부동산임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표이다. 산출방식은 "(상가가치 * 임대수익률) / (대출금 * 이자율)" 이다.

▷ 갭투자

집값과 전셋값 차이(Gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식

 매매가격과 전세가격 간 격차가 작을 때 그 차이(갭, Gap)만큼의 돈만 갖고 집을 매수한 후 직접 살지는 않고 임대주택으로 공급하다가 집값이 오르면 매도해 차익을 실현하는 투자법이다. 예를 들어 매매 가격이 6억원인 주택의 전세금 시세가 5억 5천만원이라면, 전세를 끼고 5천만원만 들여 집을 살 수 있다. 일정기간 뒤 집값이 오르면 팔아서 시세차익을 남길 수 있다. 이러한 갭투자는 집값이 오른다는 전제로 이루어지는 투자이므로 집값이 오르지 않으면 갭투자자는 물론 전세금을 돌려받지 못할 수 있는 세입자에게도 위험부담이 따른다. 

▷ 동산담보대출

기계설비, 재고자산, 농축수산물, 매출채권, 지식재산권 등 기업이 보유한 동산을 담보로 한 대출

 정부는 부동산담보 중심 대출관행으로 인해 부동산 자산이 부족한 중소기업이나 자영업자 등이 자금조달에 어려움이 많은 점을 고려, 2012년 6월 동산, 채권, 지식재산권을 목적으로 하는 담보권과 그 등기에 관한 사항을 규정하는 '동산, 채권 등의 담보에 관한 법률(약칭 : 동산채권담보법)'을 시행하고 동산담보제도를 도입하였다.

▷ 주택연금

소유주택을 담보로 일정기간 매월 연금형태로 대출 지급

 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 고령층이 평생 또는 일정기간동안 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 역모기지론이다.

▷ U-보금자리론

한국주택금융공사가 출시한 고정금리형 주택담보대출 상품

 금융기관에서 부동산을 담보로 하여 주택 저당 증권을 발행하고 고객에게 장기로 해당 주택 구입 자금을 대출해 주는 제도이다. 기존에 은행에서 해오던 대출심사와 사후관리 업무를 한국주택금융공사가 전담하는 고정금리형 주택담보대출 상품이다. 10년~30년 만기의 고정금리, 원금분할상환 상품으로, 무주택 서민의 주택 마련 부담 완화 및 내집 마련 지원을 통해 주거생활의 안정을 도모하기 위한 것이다. 대출신청은 인터넷(한국주택금융공사 홈페이지)을 통해 가능하다.

▷ 확정급여형(DB) & 확정기여형(DC) & 개인형(IRP)

퇴직연금제도의 종류

퇴직연금이란 매월 일정액의 퇴직적립금을 외부의 금융기관에 위탁하여 관리, 운용하여 퇴직 시 연금으로 받는 제도이다. 기업이 도산하더라도 근로자의 퇴직급여가 보장될 수 있도록 근로자퇴직급여보장법의 시행과 함께 퇴직연금제도가 마련되었다. 각 회사는 노사 합의에 따라 확정급여형퇴직연금(DB : Defined Benefit Retirement Pension), 확정기여형퇴직연금(DC : Defined Contribution), 개인형퇴직연금(IRP : Individual Retirement Pension) 중 택일 할 수 있다. 확정급여형(DB)은 근로자가 받을 연금액이 사전에 확정되고 적립금의 일부는 사외에, 일부는 사내에 적립되어 운용된다. 

 확정기여형(DC)은 근로자가 받을 퇴직급여가 적립금운용실적에 따라 변동되는 것으로 근로자개인별 계좌의 적립금을 근로자가 직접 운용하게 되므로 운용수익에 따라 연금급여액이 달라질 수 있다.

 개인형(IRP) 퇴직연금 제도는 확정기여형과 동일한 방식으로 운영되며 퇴직연금 급여를 지급받는 55세 이전까지 운용기간의 수익에 대한 추가 과세이연 혜택이 주어진다. 과세이연은 세금 납부를 연기해 주는 것을 말한다. 근로자의 자기 부담금은 연간 1,200 만원까지 추가로 납입이 가능하며 55세 이상일 경우 연금 또는 일시금 중 수령방법을 선택할 수 있다.

구분 확정급여형(DB) 확정기여형(DC) 개인형(IRP)
퇴직급여 사전확정(최종 3개월 평균 임금 * 근속연수) 적립금 운용성과에 따라 변동 적립금 운용성과에 따라 변동
위험부담 회사 근로자 근로자
수령방법 일시금, 연금 일시금, 연금 일시금, 연금
중도인출 불가 가능 가능
비고 - - - 퇴직연금 수령 이전까지 과세이연 혜택
- 연간 1,200만원까지 추가 납입 가능

▷ 서민금융

소득이 적은 서민에 대한 소비 자금 또는 주택마련 자금이나 중소 상공업자에 대한 경영자금 등을 융통해 주는 것

 햇살론, 미소금융, 사잇돌 대출, 국민행복기금 등이 있다. 서민의 금융생활과 개인채무자에 대한 채무조정을 지원함으로써 서민생활의 안정성과 경제, 사회의 균형있는 발전에 이바지함을 목적으로 서민의 금융생활 지원에 관한 법률(약칭 : 서민금융법)을 제정하였다. 이 법에 따라 서민의 원활한 금융생활을 지원하기 위하여 서민금융진흥원(서민금융 정책기관)을 설립하였다.

  • 사잇돌대출 : 정부지원대출로 SGI서울보증에서 저축은행과 연계하여 높은 이자에서 힘들어하는 사람들을 지원해주기 위해 마련된 정부지원 중금리 대출이다. 사잇돌 중금리대출이라고도 한다. 사잇돌대출1 + 사잇돌대출2로 나뉘어져 있다. 사잇돌대출 1은 제 1금융권 대출(은행권), 사잇돌대출 2는 제 2금융권 대출(저축은행)이다.
  • 국민행복기금 : 금융소외자의 과도한 채무 부담을 줄여 회생의 기회를 제공하고 새로운 자활지원 프로그램을 통해 정상적인 경제활동의 주체로 복귀할 수 있도록 지원하는 통합 신용회복지원프로그램이다.
  • 미소금융 : 제도권 금융회사를 이용하기 어려운 저소득자와 저신용자의 창업, 운영, 생계, 주거자금을 정부가 무담보, 무보증으로 지원하는 소액대출사업이다.
  • 햇살론 : 신용등급이 낮고 소득이 적어 은행 이용이 어려운 서민에게 보증지원을 통해 생활 안정을 돕고자 신용보증재단과 금융회사가 만든 서민전용 대출상품이다.

▷ 개인회생 & 개인파산 & 채무조정제도

채무자 구제제도

개인회생이란 일정금액 이하(담보 10억원 이하, 무담보 5억원 이하)의 채무를 지고 있는 개인채무자가 장래 계속적, 반복적으로 수익을 얻을 가능성이 있는 경우 월평균 소득에서 일정 부분을 제외한 나머지 소득으로 최장 5년을 변제하고 남은 원금가 이자가 있다면 탕감을 받을 수 있는 제도이다. 원금 최대 90% 이상, 이자 100% 탕감해주며 정부에서 채무자를 구제해주는 제도로 법원에서 진행한다.

 개인파산은 채무를 변제할 수 없는 지급불능 상태에 빠진 경우 채무 정리를 위해 스스로 파산하는 것으로 법원에서 진행한다. 

 채무조정제도(개인워크아웃)란 빚이 너무 많아 정상적으로 상환하기 어려운 이들을 대상으로 상환기간 연장, 분할상환, 이자율 조정, 상환유예, 채무감면 등의 방법으로 상환조건을 변경하여 경제적으로 재기할 수 있도록 지원하는 제도이다. 개인워크아웃은 신용회복위원회에서 진행한다. 

개인회생 개인파산 채무조정제도(개인워크아웃)
 가용소득 범위 내에서 일정기간동안 채무를 변제한 뒤 잔여채무는 면책하는 법원의 결정  채무상환능력이 없는 한계채무자에 대해 파산면책 결정을 통해 채무상환책임을 면제하는 법원의 결정  신용회복위원회가 '서민의 금융생활 지원에 관한 법률' 에 근거하여 신용회복지원협약을 체결한 금융회사 채무를 조정하는 사적 채무조정제도

▷ 한계가구

원리금 상환액이 처분가능소득의 40%를 넘는 가구

 금융부채가 금융자산보다 많고 처분가능소득 대비 원리금상환액(DSR)이 40%를 넘는 가구를 말한다. 소득수준과 자산에 비해 부채가 많아 경제적으로 한계에 이르렀다는 의미가 있다. 

▷ 깡통전세

담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유적으로 이르는 말

 담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유적으로 이르는 말이다. 남는 것이 없거나 손해를 본다는 뜻의 '깡통 차다'와 '전세'를 결합한 신조어로 깡통주택이라고 부르기도 한다. 은행 대출을 통해 구매한 아파트의 가격이 내려가면서 집을 팔아도 대출금과 전세금을 돌려주고 나면 집주인에게 이득이 없는 집을 지칭하기도 한다. 

▷ 적격대출

유동화 적격 고정금리 대출

 주택담보부채권(MBS)을 발행하기 쉽게 만들어진 장기 고정금리 대출 상품으로 정식 명칭은 유동화 적격 고정금리 대출이다. 

 은행은 고객에게 10년 이상 고정금리 대출 상품을 판매하고 이 대출채권을 한국주택금융공사에 매각해 현금을 받는다. 공사는 은행에서 사들인 대출채권을 바탕으로 MBS를 발행해 이를 유동화시킨다. 적격대출 대출금리는 시중에서 거래되는 국고채 금리를 기준으로 정해진다. 

▷ 공시지가

국토교통부 장관이 공시하는 토지가격

 부동산의 적정가격 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장, 동향의 조사, 관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세, 부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 부동산 가격공시에 관한 법률(부동산공시법)에 의해서 적정가격을 조사, 평가, 공시한다. 

 국토교통부 장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(표준지공시지가)을 조사, 평가하고 중앙부동산가격공시 위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시한다. 

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