경제 관련

LTV & DSR & DTI

DayOff 2022. 5. 17. 13:53

 보통 주택을 구매할 때, 대부분의 사람들은 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출받습니다. 바로 주택담보대출을 받아서 주택 구매에 필요한 금액을 충당하는 것이죠. 하지만 금융회사는 대출을 신청한다고 해서 필요한 돈을 모두 대출해주지 않습니다. 나름의 기준이 있습니다. 바로 구입할 주택의 가격과 상환능력입니다. 이 2가지 등을 고려하여 주택담보대출의 대출금액을 제한하고 있는 것입니다.

 대출금액을 제한하는 이유에는 수도권의 부동산 가격의 급등하기 때문입니다. 이에 따라 부동산 투기를 막기 위해 다양한 수단을 통해 규제를 강화하고 있습니다. 그 예로 정부 주도하에 부동산 공급을 늘리고 있으며, 수요를 억제하기 위해서 부동산 매매와 관련된 LTV, DTI, DSR 심사를 강화하였습니다. 

 

LTV (Loan To Value ratio)

 LTV(Loan To Value ratio)는 담보인정비율 또는 담보 대출 비율을 의미합니다. 담보(주택) 가격을 기준으로 산출된 LTV 비율에 따라 대출금을 승인해주는 것으로 주택담보대출 비율이라고도 합니다. 이때 담보 가격은 심사 기관에 따라 달라질 수 있으며, 심사 기관은 국세청, 감정평가법인, 한국감정원, KB 국민은행 등이 있습니다.

 또한, 주택 LTV 기준은 지역에 따라 달라지며, 보통 40~70% 수준입니다.

 
 

LTV 계산

  1. LTV = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 담보가치
  2. LTV = (부동산 담보 가격 / 은행 대출금액) * 100

 기본적으로 LTV는 대출금액과 선순위채권, 임차보증금 등을 더한 값을 담보가치로 나눈 값입니다. 이때 선순위채권은 해당 대출 이전에 같은 담보로 받은 대출 잔액을 말하며, 임차보증금 등은 전월세 보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등을 포함합니다.

 부동산 LTV는 부동산 담보 가격을 은행 대출금액으로 나눈 값입니다. 또한, LTV를 알면 대출 한도를 계산할 수 있습니다.

 예를 들어 LTV가 40%일 때 KB시세 5억인 주택의 대출 한도는 5억 원을 40%로 나눈 2억 원이며, 같은 LTV를 적용하고 임차보증금 1억이 설정된 공시지가 5억 주택의 대출 한도는 5억에서 1억을 뺀 금액을 40%로 나눈 1억 6천만 원입니다.

 

 

DSR

 DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환 비율을 의미합니다. 원리금 상환액 확인을 위해 쓰이는 지표로, 보수적인 측정이 가능하여 금융상품 이용 시 가장 유리한 지표입니다. 다만 앞서 본 LTV와 DTI보다는 적게 활용되고 있습니다.

 
 

DSR 계산 방법

  • DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 원리금 상환액 / 연간 소득) * 100

 DSR의 의미처럼 실행을 원하는 주택담보대출과 기대출의 원리금 상환액을 더한 총부채의 원리금을 연간 소득으로 나누면 됩니다.

 

 

DTI

 DTI(Debt to Income)는 총부채상환비율을 의미합니다. 이는 채무상환 가능성을 측정하는 지표로, 본인의 소득을 기준으로 부채를 상환할 수 있는지를 나타냅니다. DTI 비율이 낮을수록 채무상환 능력이 뛰어난 것으로 판단하며, 높을수록 채무상환 능력이 떨어지는 것으로 보고 있습니다.

 부동산의 경우 담보물의 가격만으로 대출 한도가 결정되는 LTV 기준 하나로는 투기가 과열될 수 있어 연간 소득을 기준으로 결정되는 DTI를 적용하여 무분별한 대출을 방지하고 있습니다. DTI는 수도권 전 지역의 주택가 1억 원 이상의 은행권 대출에서 적용하고 있습니다.

 

 

DTI 계산 방법

  1. DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액) / 연간 소득
  2. DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액 + 기대출 원리금 상환액) / 연간 소득

 DTI를 계산하는 방법은 받고자 하는 주택담보대출의 1년 원리금 액수와 기존의 이자 상환액을 더해 연 소득으로 나누면 됩니다. 예를 들어 주택담보대출 원리금 상환액과 기대출 이자 상환액을 더한 금액이 1,500만 원이고 본인의 연 소득이 5,000만 원이라면 DTI는 30%가 되는 것입니다.

 하지만 이러한 계산법의 기준이 너무 높다는 의견이 많아 기대출의 원리금을 포함하여 산출하는 새로운 DTI 계산 방법이 도입되었습니다. 이에 따라 주택담보대출 원리금 상환액과 기대출의 이자 상환액 및 원리금 상환액을 더해 연 소득으로 나누면 됩니다. 은행에 따라 두 가지의 DTI 계산법 중 하나를 선택하여 사용하고 있으니 본인에게 유리한 방법을 사용하는 은행을 찾는 것이 좋습니다.

 

 

DSR 과 DTI 차이점

 DSR은 (신규주택대출 연 원리금 + 기존 모든 대출의 연 이자)를 연 소득으로 나눈 값이고, DTI 는 (신규주택대출 연 원리금 + 기존 모든 대출의 연 원리금)을 연 소득으로 나눈 값이다. 여기서 가장 큰 차이점은 DTI 는 주택대출이 아닌 대출에 대해서는 이자만 더해 계산하는 것이지만, DSR은 기타 대출들의 원금도 포함하여 계산한다는 것이다.

 

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