[경제상식] 전세가와 매매가의 차이

전세가

 전세는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로, 전세권자(주택을 빌리는 사람)가 전세금을 주택 소유자(임대인)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다. 부동산 임대료(월세)를 따로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다.

 일반적으로 전세금은 주택 매매금액에 비례하여 설정되기 때문에 일반적인 보증금(또는 담보금, deposit)과는 성격을 달리한다. 외국에서 월세거래시 보증금은 월세의 1~6개월치 정도로 설정한다. 한국의 전세는 초기에는 일부 도시지역에서 제한적으로 성립하였으나 점차 전국으로 확대되어서 일반화되었다.

 또한 전세가는 실수요자들의 가격이라고 할 수 있다. 즉 전세가는 사용가치를 의미하는 것이다.

 

매매가

 매매가는 부동산을 사고 파는 가격으로 위에서 설명한 전세가 즉, 실수요자들의 가격에 투자자들의 가격이 더해진 총 가격이 된다. 즉, 매매가는 사용가치에 투자가치가 더해진 합이라고 볼 수 있다.

 

전세가와 매매가에 영향을 주는 요소

1.전세가율이란

전세가율은 매매가에서 전세가가 차지하는 비율을 말한다. 매매가가 1억원인데 전세가가 8천만원이면 80%라고 할수 있다. 이 전세가율은 레버리지 투자중 하나인 갭투자에 가장 중요한 요소다. 아파트 한채의 전세가와 매매가 차이가 1억원일때와 1천만원일때 투자할 수 있는 갯수가 달라진다. 이렇게 전세가와 매매가가 차이가 나는 이유가 있다. 바로 실수요냐 거품이냐의 차이다.

2.전세가와 매매가 영향요소

 우선 전세가는 실수요다. 파생상품시장과 비교하면 현물가라고 불 수 있다. 그에반해 매매가는 미래가치를 포함한 선물가격이다. 전세가는 현재살고 있는 사람들이 결정한 가치고, 매매가는 미래의 가치이기때문에 세금, 기회비용, 이자 등등 포함되어있다고 불 수 있다.

 전세가는 실수요이기때문에 공급과 관련이 크다. 주변에 신규주택이 공급되면 전세가는 떨어지게 된다. 임차인에게는 옵션이 늘어났기 때문이다. 그리고 경제상황과도 관계가 있다. 금융위기, 재정위기 등 글로벌 위기가 발생하면 실수요자들은 부동산가격 하락에 위기의식을 느끼고 전세로 전환하면서 전세수요가 많아지게 된다.

 매매가는 미래가치 투자적 요소가 포함되어있다. 그러므로 각종 정부정책 등 호재나 악재에 따라 매매가는 달라지게 된다. 특히 경제위기가 발발하면 매매가는 곤두박질치고 역전세난이 발생하기도 한다. 전세가가 매매가보다 높아진다. 하지만 최근 코로나 사태를 보면 이전의 학습효과때문인지 경기부양책 등으로 큰 영향은 없었다. 매매가도 공급과 관련이 있다. 정부정책이나 미래 공급계획 등에 영향을 받는다. 최근에는 정부가 시장을 컨트롤하며 자유시장논리를 깻으며 공급과 물량부족으로 급등했다.

 

매매가와 전세가의 관계와 차이

 매매가와 전세가의 차이는 미래가치를 포함한 선물 가격이라 생각할 수 있다. 그러므로 매매가에는 전세가에는 포함되어 있지 않은 투자가치가 포함되어 있는 것이다. 매매가와 전세가의 차이가 크다면 투자가치를 보고 수요가 많아져 차이가 벌어지게 된 것이라고 볼 수 있다. 실사용가치와 투자가치의 차이가 크면 클수록 전세가율은 낮아질 수 밖에 없다. 강남 지역의 재건축 아파트의 전세가격이 매매가격에 비해 낮은 이유를 여기에서 찾아볼 수 있다.

  매매가는 투자가치를 반영하기 때문에 전세가와 함께 오르지 않을 수 있다. 예를 들자면 개발호재나 지하철 개통계획이 생기면 매매가는 투자가치를 반영하기에 상승하게 되지만 전세가는 움직이지 않게 된다.