호댕's Day Off

 고정금리와 변동금리는 대출상품 중 주택대출과 관련되어 많이 사용되는데, 대출금리의 결정 구조를 살펴보면 대출금리는 대출의 기준이 되는 기준금리와 가산금리가 더해져서 대출금리가 결정이 되고, 여기에 은행별 우수고객에 적용할 수 있는 우대금리의 할인을 받으면 최종적으로 대출금리가 산정된다. 

  대출 기준금리라고 하는 것은 변동금리 대출의 기준이 되는 금리를 뜻하는데 주로 코픽스 금리나 CD금리, 금융채 금리 등이 대출의 기준금리로 사용이 되고 있다. 가산금리는 대출 기준금리와 더불어서 대출금리를 구성하는 각종 항목들을 의미하고 있는데 여기에는 리스크 프리미엄, 유동성 프리미엄, 신용 프리미엄, 자본비용, 업무원가 등이 포함되어 있다.

 즉, 은행이 고객에게 대출해주기 위해 감수해야 되는 부분들을 개별항목으로 정해놓고, 대출금리 결정의 합리적 체계를 만들어 놓은 것이 바로 가산금리이다. 우대금리는 은행별로 우수고객들에게 제공이 되는 금리인하율을 뜻한다. 

고정금리

 고정금리란 채무의 이행을 완료할 때까지 은행이 그 율을 변경할 수 없음을 원칙으로 하는 것으로 '은행 여신거래 기본약관' 에 쓰여져 있다. 즉, 대출을 받는 당시에 정해진 금리로 대출을 모두 상환할 때 까지 금리가 고정되는 대출상품인 것이다. 하지만 '은행 여신거래 기본약관'에 쓰여진 내용을 살펴보자면 변경할 수 없음을 원칙으로 한다는 것이지 절대 변경할 수 없다고 쓰여있진 않다. 그렇기 때문에 채무이행 완료 이전에 국가경제나 금융사정의 급격한 변동 등으로 계약 당시에 예쌍할 수 없는 현저한 사정 변경이 생긴 때에는 은행이 채무자에 대한 개별통지에 의하여 그 율을 인상 혹은 인하할 수 있다는 것이다.

 실제로 IMF 직후인 2000년 즈음 고정금리로 주택자금대출을 받은 개인에게 금융사정의 변화를 이유로 금리를 인상하자 소송을 제기한 사건이 있었는데 2심을 거치고 대법원에 올라가면서 은행이 금리를 올릴 수 있다는 쪽의 손을 들어준 사건이 있었다. 

변동금리

 채무의 이행을 완료할 때 까지 은행이 그 율을 수시로 변경할 수 있는 것 이라 정의되어 있다. 그러므로 한국은행이 기준금리를 인상하거나 인하하게 되면 변동금리로 대출받은 대출금리는 인상되거나 인하될 수 있는 것이다. 

고정금리와 변동금리의 차이

 고정금리란 대출기간동안 약정한 금리가 변하지 않고 만기 때까지 그대로 유지되는 방식을 말합니다. 반대로 변동금리는 대출 기간 동안 적용되는 금리가 시장 상황에 따라 달라지는 방식입니다.
 
 대출금리는 은행 대출의 기준이 되는 지표금리에 가산금리를 더한 뒤 우대금리를 빼는 방식으로 책정합니다. 코픽스, 은행채 등 지표금리는 말 그대로 대출금리의 지표 역할을 하는데요. 지표금리가 상승하면 고정금리든 변동금리든 대출 금리는 오를 수밖에 없습니다. 가산금리는 업무원가, 고객신용도, 은행의 마진율 등을 고려하여 책정한 금리입니다. 우대금리는 이용 실적 등에 따라 은행에서 제공해주는 일종의 서비스 금리를 말하죠. 
 
 고정금리는 5년물 은행채 금리를 지표금리로 삼아 가산금리를 더해 기본금리를 책정한 후 여기에 우대금리 등을 빼서 정해집니다. 변동금리는 코픽스금리에 가산금리를 더해 기본금리를 책정하고 우대금리를 제한 값이 됩니다.
 
 여기서 5년물 금융채 금리는 은행끼리 발행하는 채권 즉 은행채의 금리를, 코픽스는 은행연합회가 국내 8개 은행들로부터 정보를 제공받아 산출하는 자금조달비용지수를 각각 말합니다.

고정금리와 변동금리 중 선택

 고정금리와 변동금리 중 어떤 것을 선택해야 할지 모르겠다면 우선 예상 대출 기간과 향후 시장금리 전망을 따져봐야 합니다.
 
 단기대출자, 즉 대출 후 일반적으로 1~2년 안에 상환 계획이 있는 이들에게는변동금리가 유리합니다. 연내 한국은행의 금리 인상 의지가 강하기는 하지만 아직은 고정금리보다 변동금리가 더 낮기 때문입니다. 고정금리도 큰 폭으로 상승하고 있는 만큼 당장 몇 개월이라도 더 저렴한 이자를 부담하다가 변동금리가 고정금리를 역전하는 상황이 오면 그때 고정금리 상품으로 갈아타는 것도 방법입니다.

 다만 변동금리에서 고정금리로 변경할 때 한도심사를 다시 받아야 한다는 점에 유의해야 합니다. 이 과정에서 대출한도가 낮아질 수 있습니다. 최근 DSR(총부채원리금상환비율)이 확대되고 대출규제가 엄격해졌기 때문입니다. DSR이란 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말합니다. 개인 차주가 상환능력 이상의 무리한 대출을 받지 못하도록 한 대출 안전장치입니다.
 
 아울러 중도상환수수료에도 주의를 기울일 필요가 있습니다. 대출 후 3년 이내 금리 유형을 바꿀 경우 중도상환수수료를 내야 하는데요. 통상 대출금의 1.5% 정도로 산정됩니다. 금리를 갈아타면서 낮아진 이자보다 중도상환수수료가 더 높다면 오히려 내야 할 돈이 불어날 수 있습니다. 배보다 배꼽이 더 큰 격이죠.

 대출 기간을 길게 보고 있다면 고정금리가 더 효과적일 수 있습니다. 코픽스와 연동된 변동금리는 매월 지속적으로 바뀌는 금리를 바로 반영하지만 고정금리는 5년간 금리를 고정합니다. 지금처럼 금리가 들썩이거나 추후 상승이 예상되는 시기에 변동금리형 대출을 덜컥 받으면 미래의 이자 부담이 커질 수 있기에 장기대출자는 고정금리를 많이들 선택합니다.

 최근에는 일정기간 동안 고정금리를 적용하다 변동금리로 바뀌는 혼합형 상품들이 다수 출시돼 있는데요. 고정금리로만 대출 상품을 선택하기에 확신이 모자라다면 혼합형 상품을 활용하는 것도 방법입니다.

💬 내용 요약

인터넷전문은행을 주축으로 형성된 중·저신용자 대상 서민대출 시장에 정부가 확대 참전하기로 방향을 잡았다. 빅테크에서 활용하는 보험가입·세금납부 등 ‘비금융 정보’를 반영한 통합신용평가모형을 개발해 금융정보가 부족한 이들에게도 대출 길을 확대해준다는 계획이다.

29일 금융권에 따르면 서민금융진흥원은 정책서민금융상품 ‘햇살론’에 사용되는 신용평가 시스템을 새롭게 구축 중이다. 올해 신규 부임한 이재연 원장의 ‘1호 지시’로 알려졌다.

서금원이 새롭게 구축하는 통합신용평가모형의 핵심은 비금융정보를 이용한 신용도 평가다. 보험가입 정보, 세금납부(자동이체) 정보, 소액결제 정보 등이 반영된다. 서금원 금융교육이나 부채컨설팅을 이수한 차주에게는 가점을 부여하는 등 정성평가도 이뤄진다. 상환 의지를 객관적으로 평가해 성실하게 빚을 갚지만 정작 정책금융에서는 소외된 ‘씬파일러(금융이력부족고객)’들을 구제한다는 목적이다.

기존 신용평가 시스템은 차주의 금융정보에 의존해 신용 점수를 매겼다. 따라서 상환 의지가 강하다고 해도 금융정보상 연체 이력이 있거나 과거 불찰로 금융질서 문란 정보가 등록되는 등 요건에 미달했다면 대출이 거절됐다.

기존 모형의 이 같은 단점을 보완하기 위해 나온 것이 자체 신용평가모형(CSS)이다. 현재 인터넷은행 3사(카카오뱅크·토스뱅크·케이뱅크)는 은행업권에서 대중적으로 쓰이는 신용평가모형 대신 비금융정보를 활용한 고유의 모형을 사용 중이다. 카카오뱅크 신용평가모형(CSS)의 경우 통신·교통정보를 반영해 인공지능(머신러닝) 방식으로 신용도를 평가한다. 토스뱅크(TSS)는 아르바이트 근무내역, 자영업자 매출정보까지 취합해 신용점수를 매긴다. 네이버·쿠팡 등 빅테크도 빅데이터를 활용해 사실상의 소액대출인 BNPL(Buy now pay later·후불신용결제) 시스템을 시행 중이다.

서금원 관계자는 “정책성 대출일지라도 가장 중요한 것은 상환 능력인 만큼 지금까지는 연체 이력이 있는 등 분들에게는 대출을 내주기 쉽지 않았다”며 “독일 등 선진국의 경우 마을 이장이 성실상환자에 대한 보증을 서주는 등 다양한 방법으로 신용을 평가한다. 갚을 능력이 있는지를 조금 더 심층적으로 바라보고 사각지대를 줄여나가자는 취지로 신규 신용평가모형을 개발하고 있다”고 말했다.

업계에서는 민간 빅테크 기술력을 정부가 받아들임에 따라 금융소외계층에 대한 대출 공급이 더 원활해질 것으로 기대하고 있다. 서금원 통계를 보면 지난해 기준 햇살론15 신청자 26만6592명 중 12만4042명(46.5%)이 금융정보 부족 등을 이유로 탈락했다.

반면 기존 신용평가모형에서 ‘부적합’ 판정을 받은 이들 중 상당수는 인터넷은행 자체평가에서 고신용자로 재평가돼 대출 길이 열렸다. 토스뱅크의 경우 중·저신용자의 26.3%를 고신용자로 재평가했다. 케이뱅크는 중·저신용 고객 대출 승인율이 18%, 씬파일러 승인율이 32% 올랐다.

새 체계가 도입되면 현재 민간은행이 사실상 떠맡고 있는 중·저신용자 대상 대출을 정부도 상당부분 부담하게 될 것으로 보인다. 서금원 통계에 따르면 지난해 기준 햇살론 대출실행액은 1조962억원이었다. 인터넷은행업계(카카오뱅크 1조7166억원·케이뱅크 7510억원)의 중·저신용자 대출실행액 절반에도 미치지 못한다. 이 때문에 일각에서는 정부가 금융소외자에 대한 구제를 은행에 떠넘긴 게 아니냐는 지적이 있어왔다.

김정식 연세대 경제학부 교수는 “현재는 대출기관과 차주 간 정보의 비대칭성으로 인한 부실대출 리스크 문제로 중·저신용자에 대한 대출이 쉽지 않은 상황”이라며 “교통, 납세, 통신 등 비금융정보를 활용해 이 정보격차를 줄이면 이들에 대한 대출 저변을 확대하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

💭 생각 정리

 카카오뱅크는 2017년부터 은행 영업 시작 이후 쌓아온 카카오뱅크 대출 신청 고객들의 금융 거래 데이터를 분석해 반영한 신용평가모형(CSS)를 적용하고 있다. 대출신청 데이터를 바탕으로 머신러닝 방법으로 개발한 새 신용평가 모형은 신용점수가 낮은 대출신청 고객들의 신용평가 변별력을 높이는 방식으로 설계되어 있어 중금리 이하의 대출을 받는 고객들에게 더 경쟁력 있는 금리와 대출 한도를 제공할 수 있다고 한다.

 개인사업자 등 처럼 금융거래 이력 (4대보험, 국민연금, 신용카드 거래, 대출실적 등)이 없는 씬파일러(Thin Filler) 들의 신용점수를 평가하는데 있어 어려움이 있어 비금융정보를 반영한 통합신용평가모형으로 금융정보가 부족한 이들에게도 대출의 길을 확대해준다는 계획으로 생각할 수 있다. 

 비금융정보란 통신, 전기, 가스요금 납부 이력이나 온라인 구매정보, 포인트 적립정보, 소셜네트워크 서비스 정보, 이메일, 모바일 데이터 등을 활용하여 신용점수를 평가하는 방식을 말한다. 그렇기 때문에 금융거래 이력이 많지 않은 씬파일러들에게도 좋은 금리로 대출을 받을 수 있는 기회가 생긴다는 것이다. 

 이러한 신용평가모델로 정보격차를 줄여 더 많은 중, 저신용 고객에게 대출해줄 수 있게 되었다. 그만큼 대출상품을 이용하는 고객들이 많아진다는 것을 의미한다. 이러한 상황에서 위험도(부도율) 등을 체계적으로 확인하여 각 은행에서도 위험을 관리해야 할 필요성이 있어 보인다. 하지만 고객들의 입장에서는 금리가 상대적으로 높은 2금융권 등에서 대출을 받지 않고 보다 낮은 금리로 1금융권에서 대출을 받을 수 있는 기회가 생겨 가계부채의 부담을 덜어줄 수 있을 것이라 예상한다. 

📌 용어 정리  

• 씬파일러

 금융거래가 거의 없어 관련 서류가 얇은 금융고객을 뜻한다. 다시 말해 신용카드 사용내역, 대출실적 등이 없는 사람을 일컫는 말로 주로 사회초년생이 해당된다. 엄밀하게는 최근 2년간 신용카드 사용내역이 없고, 3년간 대출실적이 없는 이들로, 주로 은퇴자들과 사회초년생들이 해당된다. 이들은 시중은행의 현행 신용등급 평가방식으로는 낮은 등급을 받을 가능성이 높아 저금리 대출을 받기란 사실상 거의 불가능하다. 

• BNPL(Buy now pay later·후불신용결제) 시스템
  

 '선 구매 후 지불' 을 의미하며, 물건을 구매할 당시 현금을 결제하는 것이 아닌, 물건을 구매한 이후 정해놓은 날짜에 맞춰 자동으로 결제되는 방식입니다. 신용카드와 다른 점은 할부결제에도 수수료가 발생하지 않는다는 점이다. 

• 신용평가모형(CSS) [개인신용평가시스템]

 과거 일정 기간 축적된 고객의 신용거래 행태 등의 정보를 현재 시점에서 통계적으로 분석해 가까운 미래의 고객 신용도를 예측하는 선진국형 개인신용평가 기법 또는 대출심사제도를 말한다. 영문 머리글자를 따서 CSS로 약칭하기도 한다. 이미 개발된 모형을 가지고 시스템을 구축해 효율적인 위험관리는 물론, 시스템 심사를 통한 경비절감과 합리적인 의사결정, 신속하고 일관성 있는 심사지원을 통한 고객만족 실현을 목적으로 도입하였다.
 
 평가 내용은 개인신상 정보, 거래실적 정보, 신용거래불량 정보, 신용한도·신용소진·연체 등이 없는 신용거래 내역 등이다. 이를 통해 얻어진 신용평점이 높으면 신용위험이 적은 우수고객, 낮으면 연체 등 불량을 일으킬 위험이 상대적으로 높은 위험고객으로 분류된다. 이렇게 평점이 정해지면 평점의 높고 낮음에 따라 대출한도 및 이자율을 차등화함으로써 위험을 사전에 예측하고 위험관리와 수익성을 제고할 수 있다는 장점이 있다.

• 비금융정보

 새로운 통합 신용평가모형에서 사용되는 정보로 개인이 일상생활에서 이용하는 핸드폰요금, 수도세, 전기세, 국민연금, 건강보험 등의 납입정보를 포함하며 SNS 사용이력이나, 이메일 등의 정보도 포함되기도 한다. 

[출처]

https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0017127155&code=61141111&cp=nv

https://www.mk.co.kr/dic/

💬 내용 요약

 소비자가 예상하는 향후 1년의 소비자물가 상승률인 기대 인플레이션율이 지난달에 이어 2개월 연속 3%를 넘으면서 10년 만에 최고 수준을 나타냈으며 금리수준전망 역시 지난달에 이어 사상 최대 수준을 기록했다. 24일 한국은행이 발표한 ‘소비자동향 조사’ 결과에 따르면 기대 인플레이션율은 3.3%로 집계됐다. 지난달 3.1%보다 0.2%p 상승한 것으로 이는 2012년 10월(3.3%) 이후 10년 만에 가장 높은 수치다.

 향후 1년간 소비자물가 상승에 영향을 미칠 주요 품목의 응답비중은 석유류제품(70.8%), 농축수산물(38.7%), 공공요금(35.1%) 순으로 나타났다. 전월 대비 공업제품(+1.7%p), 농축수산물(+1.6%p)의 응답비중이 증가한 반면, 석유류제품(4.4%p) 비중은 감소했다.

 한은은 “현재 체감 물가가 상승하고 있고 대외불확실성 확대됨에 따라 기대 인플레이션이 높게 나타났다”고 분석했다. 금리수준전망CSI(146)는 기준금리 추가 인상 기대, 인플레이션 우려 등으로 전월 대비 5p 상승하며 역대 최고 수준을 기록했다.

 한국은행주택가격전망CSI(111)는 전국 아파트매매 가격이 보합세를 보이는 가운데 다주택자 양도세 중과 한시 배제에 따른 공급 증가 기대 등으로 3p 하락했다. 한은은 “양도세 한시 배제 등이 하락의 주 요인으로 보고 있지만 앞으로 정부 규제 수준과 이후의 정책 등 주택가격 변동에 따라 변화될 것으로 보인다”고 설명했다.

 소비자심리지수(CCSI)는 전월 대비 1.2p 하락한 102.6으로 3개월 만에 하락 전환됐다. CCSI는 올해 3월 103.2에서 지난달 103.8로 2개월 연속 상승한 바 있다. 거리두기 해제에 따른 소비심리 개선에도 불구하고 물가상승세 지속과 금융시장 불확실성 확대, 우크라이나 사태 장기화 등의 영향이다. CCSI는 소비자동향지수(CSI)를 구성하는 15개 지수 가운데 현재생활형편·생활형편전망·가계수입전망·소비지출전망·현재경기판단·향후경기전망 6개 지수를 이용해 산출한 지표다. 100보다 높으면 장기평균(2003∼2021년)과 비교해 소비 심리가 낙관적이라는 뜻이다.

 지난달과 비교해 CCSI를 구성하는 6개 구성지수 중 소비지출전망(116,+2p)은 상승, 현재경기판단(74)은 동일, 현재생활형편(89,-3p), 생활형편전망(93,-1p), 가계수입전망(98,-1p), 향후경기전망(84,-3p)은 떨어졌다.

💭 생각 정리

 세계적인 불확실성과 높은 물가상승의 우려 등의 영향으로 금리수준전망 및 기대 인플레이션율이 최대치를 기록하고 있다. 이러한 상황에서 한국은행은 미국의 금리인상 정책을 따라가지 않고 독자적인 정책을 펼치겠다고 하였다. 즉, 미국이 금리를 인상한다고 해서 무작정 따라 금리를 인상하는 것이 아니라, 한국의 상황에 맞게 정책을 펼치겠다는 것이다. 

 하지만 기대인플레이션율이 높아지면서 미래에도 물가가 더 상승할 것으로 예측한 소비자들은 미래가격 상승에 대비해 현재 소비를 늘리고 기업은 원자재의 가격이 상승할 것을 대비해 미리 제품가격을 올려 계속적으로 물가가 상승하는 악순환에 빠질 가능성이 있다. 그렇다고 해서 물가가 상승하고있는 상황에서 금리를 가파르게 상승한다면 물가도 상승하고 경제는 침체되는 스태그플레이션 즉, 저성장 고물가 시대를 초래할 수 있다. 하지만 금리 인상으로 인해 부동산의 거품이 사라져 부동산 가격은 하락하는 효과를 거둘 수 있다. 하지만 코로나 시대에 가계부채가 급격하게 늘어났기 때문에 금리 인상으로 인해 가계부담이 크게 증가할 수 있어 금리를 인상하는 정책에는 신중을 기해야 할 것이다. 

📌 용어 정리  

• 소비자동향지수 [CSI, Consumer Servey Index]

 소비자태도지수. 장래의 소비지출 계획이나 경기전망에 대한 소비자들의 설문조사 결과를 지수로 환산해 나타낸 지표. 경제상황과 생활형편, 가계수입, 소비지출, 고용, 물가 등에 대한 소비자의 응답을 가중평균해 작성한 이 지수는 일반 소비자들의 체감경기를 보여 주는 대표적 지표로서 경기동향 파악 및 예측에 유용한 정보로 사용된다.

 매월 한국은행이 소비자의 경제상황에 대한 인식과 향후 소비지출전망 등을 조사하여 지수화한 것으로, 지수가 100보다 크면 경기 전망에 대한 긍정적 인식이 더 높다는 것을 의미한다. 

• 소비자심리지수 [CCSI, Consumer Composite Sentiment Index]

 우리나라 가계부문의 현재생활형편, 생활형편전망, 가계수입전망, 소비지출전망, 현재경기판단, 향후경기전망 총 6개의 주요 개별지수를 표준화하여 합성한 지수.

 한국은행이 매월 전국 2,200가구를 대상으로 실시하는 소비자동향조사에서 산출하는 소비자동향지수 중 현재생활형편, 생활형편전망, 가계수입전망, 소비지출전망, 현재경기판단, 향후경기전망에 대한 6개의 개별지수를 표준화하여 합성한 지수로, 소비자심리를 종합적으로 판단하는 데 이용된다. 2008년 9월까지는 통계청의 소비자전망조사에서, 이후에는 한국은행에서 소비자동향조사에서 본 지표를 산출하고 있다. 소비자심리지수가 편제·공표된 것은 2005년부터이며, 편제주기가 분기 조사에서 월 조사로 전환된 것은 2008년 9월부터다. 한국은행에서 제공하는 우리나라 100대 통계지표 중의 하나이다.

 소비자동향조사의 조사항목은 크게 경제인식, 경제전망, 소비지출전망, 가계저축 및 부채, 물가전망으로 구성되어 있으며, 이를 통해 현재생활형편, 현재경기판단, 생활형편전망, 향후경기전망, 취업기회전망, 금리수준전망, 가계수입전망, 소비지출전망, 현재가계저축, 가계저축전망, 현재가계부채, 가계부채전망, 물가수준전망, 주택가격전망, 임금수준전망, 물가인식, 기대인플레이션에 대한 총 17개의 개별 소비자동향지수가 산출된다.

[출처]

https://n.news.naver.com/mnews/article/119/0002606401?sid=101 

https://www.mk.co.kr/dic/

https://terms.naver.com/entry.naver?docId=3440308&ref=y&cid=40942&categoryId=31813 

 보통 주택을 구매할 때, 대부분의 사람들은 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출받습니다. 바로 주택담보대출을 받아서 주택 구매에 필요한 금액을 충당하는 것이죠. 하지만 금융회사는 대출을 신청한다고 해서 필요한 돈을 모두 대출해주지 않습니다. 나름의 기준이 있습니다. 바로 구입할 주택의 가격과 상환능력입니다. 이 2가지 등을 고려하여 주택담보대출의 대출금액을 제한하고 있는 것입니다.

 대출금액을 제한하는 이유에는 수도권의 부동산 가격의 급등하기 때문입니다. 이에 따라 부동산 투기를 막기 위해 다양한 수단을 통해 규제를 강화하고 있습니다. 그 예로 정부 주도하에 부동산 공급을 늘리고 있으며, 수요를 억제하기 위해서 부동산 매매와 관련된 LTV, DTI, DSR 심사를 강화하였습니다. 

LTV (Loan To Value ratio)

 LTV(Loan To Value ratio)는 담보인정비율 또는 담보 대출 비율을 의미합니다. 담보(주택) 가격을 기준으로 산출된 LTV 비율에 따라 대출금을 승인해주는 것으로 주택담보대출 비율이라고도 합니다. 이때 담보 가격은 심사 기관에 따라 달라질 수 있으며, 심사 기관은 국세청, 감정평가법인, 한국감정원, KB 국민은행 등이 있습니다.

 또한, 주택 LTV 기준은 지역에 따라 달라지며, 보통 40~70% 수준입니다.

LTV 계산

1. LTV = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 담보가치
2. LTV = (부동산 담보 가격 / 은행 대출금액) * 100

 기본적으로 LTV는 대출금액과 선순위채권, 임차보증금 등을 더한 값을 담보가치로 나눈 값입니다. 이때 선순위채권은 해당 대출 이전에 같은 담보로 받은 대출 잔액을 말하며, 임차보증금 등은 전월세 보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등을 포함합니다.

 부동산 LTV는 부동산 담보 가격을 은행 대출금액으로 나눈 값입니다. 또한, LTV를 알면 대출 한도를 계산할 수 있습니다.

 예를 들어 LTV가 40%일 때 KB시세 5억인 주택의 대출 한도는 5억 원을 40%로 나눈 2억 원이며, 같은 LTV를 적용하고 임차보증금 1억이 설정된 공시지가 5억 주택의 대출 한도는 5억에서 1억을 뺀 금액을 40%로 나눈 1억 6천만 원입니다.

DSR

 DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환 비율을 의미합니다. 원리금 상환액 확인을 위해 쓰이는 지표로, 보수적인 측정이 가능하여 금융상품 이용 시 가장 유리한 지표입니다. 다만 앞서 본 LTV와 DTI보다는 적게 활용되고 있습니다.

DSR 계산 방법

• DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 원리금 상환액 / 연간 소득) * 100

 DSR의 의미처럼 실행을 원하는 주택담보대출과 기대출의 원리금 상환액을 더한 총부채의 원리금을 연간 소득으로 나누면 됩니다.

DTI

DSR 과 DTI 차이점

 DSR은 (신규주택대출 연 원리금 + 기존 모든 대출의 연 이자)를 연 소득으로 나눈 값이고, DTI 는 (신규주택대출 연 원리금 + 기존 모든 대출의 연 원리금)을 연 소득으로 나눈 값이다. 여기서 가장 큰 차이점은 DTI 는 주택대출이 아닌 대출에 대해서는 이자만 더해 계산하는 것이지만, DSR은 기타 대출들의 원금도 포함하여 계산한다는 것이다.

💬 내용 요약

 한국개발연구원(KDI)이 한국이 기준금리를 미국에 동조해 급격히 올리기보다는 국내 물가·경기 여건에 맞게 독립적으로 결정하는 것이 바람직하다는 의견이 나왔다. 일반적인 견해와 달리 미국 금리가 한국보다 높아지는 역전 현상이 일어나더라도 급격한 자본유출이 발생할 가능성은 작다고도 강조했다. 정규철 KDI 경제전망실장은 16일 이런 내용의 ‘미국의 금리 인상과 한국의 정책 대응’ 보고서를 발표했다.

 정 실장은 “미국보다 한국 금리가 낮으면 자본이 유출될 수 있다는 우려가 있으나 2000년대 이후 한국과 미국의 금리 격차로 인해 대규모 자본유출이 발생한 적은 없다”며 “한국의 대외건전성은 비교적 양호하다고 평가되고 있어 급격한 자본유출이 발생할 가능성은 낮다”고 말했다. 1999년 6월∼2001년 2월, 2005년 8월∼2007년 8월, 2018년 3월∼2020년 2월에 한국보다 미국의 기준금리가 높았으나 대규모 자본유출과 외환시장 경색이 발생하지는 않았다는 것이다.

 정 실장은 미국 금리에 맞춰 한국 금리를 조정하는 ‘금리 동조화 정책’에 비해 국내 물가·경기 안정을 중시하는 ‘독립적 통화정책’이 일시적인 물가 상승을 가져오더라도 중기적으로는 물가 안정 효과가 더 크다고 설명했다. 정 실장은 "최근 우리 경제는 물가안정 목표를 큰 폭으로 상회하는 높은 물가 상승세가 지속되고 있어 물가 안정을 위한 기준금리 인상이 요구된다"면서도 "그러나 한미간 물가와 경기 상황 차이에 따라 발생할 수 있는 기준금리 격차는 용인할 필요가 있다"고 말했다.

 이날 이창용 한국은행 총재는 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관과의 조찬 회동 직후 취재진과 만나 “향후 빅 스텝(기준금리를 한 번에 0.5%포인트 인상) 가능성을 완전히 배제할 단계는 아니다”라고 말했다. 이 총재는 “미국의 인플레이션율(물가 상승률)이 8%로 높은 상황이기 때문에 기준금리를 적어도 두 차례 이상 50bp 올릴 것이란 점은 시장에 반영돼 있다”라며 “우리나라 상황은 미국과 크게 다르기 때문에 인플레이션이 높은 것은 사실이나 미국과의 금리 차만을 염두에 두는 것보다는 성장, 물가 등을 보고 그에 맞춰서 대응하는 것이 낫다“고 덧붙였다.

 정 실장은 “한국 물가가 지금보다 급등하고 경기도 과열되면 빅 스텝도 가능하다고 생각한다”며 “이 총재가 가능성을 배제하지 않은 것도 한국 경제의 내부 상황 때문이지 미국이 올려서 따라 올리겠다는 상황은 아닌 것으로 이해했다”고 말했다.

💭 생각 정리

 현재 미국이 빅스텝을 단행하며 금리를 급격하게 올리고 있는 상황이다. 이러한 상황에서 한국도 미국의 금리인상에 맞춰 올리는 금리 동조화 정책을 실시해 자본유출을 최소화 할 것이라고 생각하고 있었다. 하지만, 미국 금리가 한국보다 높아지는 역전현상으로 인한 자본유출 비용보다 급격한 금리 인상에 따른 경기둔화 비용이 더 크다는 분석에 의해 독립적인 통화정책을 펼쳐야 한다고 한다.

 분석 결과 미국이 금리를 0.25%포인트 올릴 때, 한국이 금리 동조화 정책을 쓰면 연간 국내총생산(GDP)이 0.13% 가량 줄어드는 효과가 있는 것으로 나타났다고 한다. 그렇다면 미국이 약 2%포인트 정도 금리를 인상할 예정이라고 했을 때 '금리 동조화 정책'을 사용하면 1.04% 포인트의 GDP가 줄어드는 영향이 있다. 

 하지만, 미국 금리 인상을 따르지 않고 돌깁적인 통화정책을 수행하는 경우 다음분기에 물가상승률이 0.3% 포인트 가량 높아지지만 빠르게 안정되고 연간 GDP도 0.01% 포인트 높아진다는 분석이다. 또한 독립적인 통화정책을 수행할 경우 금리 동조화 정책에 비해 소비가 매 시점 0.04% 포인트 증가하는 효과가 있다고 분석한다. 

 하지만 한국금리가 미국 금리보다 더 낮게 되는 금리 역전현상에 따라 자본이 유출될 수 있다는 우려에는 2000년대 이후 한국과 미국의 금리 격차로 인해 대규모 자본유출이 발생한 적 없다고 일축했다. 실제로 1999년 6월~2001년 2월, 2005년 8월~2007년 8월, 2018년 3월~2020년 2월에 한국보다 미국의 기준금리가 높았으나 자본유출과 외환시장 경색은 발생하지 않았다.

 마지막으로 최근 급등한 환율에 대해서는 환율은 국가 간 불균형을 조정하고 대외충격을 흡수하는 기제라는 점을 감안해 자유변동 환율제도의 취지에 맞게 환율변동을 용인하고 외환시장의 개입을 지양할 필요가 있다고 했다. 이러한 상황에서 국제금융시장이 또 급격하게 불안정해질 경우 미국과의 통화스와프 체결을 통해 효과적으로 대응할 수 있을 것이라 보인다.

📌 용어 정리  

• 한국개발연구원(KDI)

 한국개발연구원(韓國開發硏究院, Korea Development Institute, KDI)는 1971년에 설립된 대한민국 최초의 사회과학분야 종합정책연구소이다. 국무총리(국무조정실)산하 경제인문사회연구회소속 재단법인 정부출연 연구기관이며, 거시경제, 금융, 재정, 사회보장, 노동, 산업, 무역, 경쟁정책, 북한경제 등 경제·사회 제반 분야의 연구를 통해 정부 정책수립과 제도개혁에 기여하는 것을 목표로 하고 있다.

• 재정건전성

국가채무를 적정한 수준으로 유지하면서 채무 상환능력을 갖춘 재정상태를 말한다. 재정 건전성을 갖추었다는 것은 정부의 채무 수준이 현재 또는 미래에 상환이 불가능한 이자비용을 수반하지 않는 상태라고 할 수 있다. 단기적으로는 수입 범위 내에서 지출함으로써 추가적인 국채 발행 없이 안정적인 재정운영이 이루어지는 것을 뜻한다. 일반적으로 재정 건전성이 양호한 경우 정부가 경제 위기 상황에 능동적으로 대처할 수 있다. 대외적 국가신용도가 좋고 국민들의 조세부담이 적어 국채 발행 등 적극적인 재정확대 정책 시행이 수월하기 때문이다. 반면 재정 건전성이 좋지 않은 경우 경기 침체기에 재원 조달하는 데에 어려움을 겪을 수 있다. 채무가 많은 개인이나 기업이 추가적으로 돈을 빌리기 어려운 것과 같은 맥락이다.

• 금리 동조화 정책

 미국의 금리인상에 맞춰 자본유출을 최소화 하기 위해 한국의 금리도 따라 인상하는 정책

• 통화스와프 협정

 통화스와프는 말 그대로 통화를 교환(swap)한다는 뜻으로, 서로 다른 통화를 미리 약정된 환율에 따라 일정한 시점에 상호 교환하는 외환거래다. 기업은 물론 국가도 환율과 금리 변동에 따른 위험(리스크)을 헤지하거나 외화 유동성 확충을 위해 사용한다.

 예를 들어 한국과 미국 간에 통화스와프 계약이 체결돼 있으면 한·미 양국은 필요할 때 자국 통화를 상대방 중앙은행에 맡기고 그에 상응하는 외화를 빌려와 쓸 수 있다.

[출처]

https://n.news.naver.com/mnews/article/025/0003195142?sid=101 

https://www.mk.co.kr/dic/

https://n.news.naver.com/mnews/article/030/0003017130?sid=101 

https://n.news.naver.com/mnews/article/277/0005089507?sid=101 

 미국 현지시간 기준 5월 3~4일 FOMC에서 빅스텝 즉, 금리를 0.5%포인트 인상하는 것이 확실한 상황이다. 이후 양적 긴축도 예고되어 있는 가운데 6월 FOMC회의에서는 0.75%포인트 금리를 인상하는 자이언트 스텝의 가능성도 배제할 수 없는 상황에 놓여 있다. 금리인상보다 무서운 양적 긴축에 대해 알아보기 위해 양적완화와 테이퍼링도 같이 알아보고자 한다.

양적완화

테이퍼링

양적긴축

전세가

 전세는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로, 전세권자(주택을 빌리는 사람)가 전세금을 주택 소유자(임대인)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다. 부동산 임대료(월세)를 따로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다.

 일반적으로 전세금은 주택 매매금액에 비례하여 설정되기 때문에 일반적인 보증금(또는 담보금, deposit)과는 성격을 달리한다. 외국에서 월세거래시 보증금은 월세의 1~6개월치 정도로 설정한다. 한국의 전세는 초기에는 일부 도시지역에서 제한적으로 성립하였으나 점차 전국으로 확대되어서 일반화되었다.

 또한 전세가는 실수요자들의 가격이라고 할 수 있다. 즉 전세가는 사용가치를 의미하는 것이다.

매매가

 매매가는 부동산을 사고 파는 가격으로 위에서 설명한 전세가 즉, 실수요자들의 가격에 투자자들의 가격이 더해진 총 가격이 된다. 즉, 매매가는 사용가치에 투자가치가 더해진 합이라고 볼 수 있다.

전세가와 매매가에 영향을 주는 요소

1.전세가율이란

전세가율은 매매가에서 전세가가 차지하는 비율을 말한다. 매매가가 1억원인데 전세가가 8천만원이면 80%라고 할수 있다. 이 전세가율은 레버리지 투자중 하나인 갭투자에 가장 중요한 요소다. 아파트 한채의 전세가와 매매가 차이가 1억원일때와 1천만원일때 투자할 수 있는 갯수가 달라진다. 이렇게 전세가와 매매가가 차이가 나는 이유가 있다. 바로 실수요냐 거품이냐의 차이다.

2.전세가와 매매가 영향요소

 우선 전세가는 실수요다. 파생상품시장과 비교하면 현물가라고 불 수 있다. 그에반해 매매가는 미래가치를 포함한 선물가격이다. 전세가는 현재살고 있는 사람들이 결정한 가치고, 매매가는 미래의 가치이기때문에 세금, 기회비용, 이자 등등 포함되어있다고 불 수 있다.

 전세가는 실수요이기때문에 공급과 관련이 크다. 주변에 신규주택이 공급되면 전세가는 떨어지게 된다. 임차인에게는 옵션이 늘어났기 때문이다. 그리고 경제상황과도 관계가 있다. 금융위기, 재정위기 등 글로벌 위기가 발생하면 실수요자들은 부동산가격 하락에 위기의식을 느끼고 전세로 전환하면서 전세수요가 많아지게 된다.

 매매가는 미래가치 투자적 요소가 포함되어있다. 그러므로 각종 정부정책 등 호재나 악재에 따라 매매가는 달라지게 된다. 특히 경제위기가 발발하면 매매가는 곤두박질치고 역전세난이 발생하기도 한다. 전세가가 매매가보다 높아진다. 하지만 최근 코로나 사태를 보면 이전의 학습효과때문인지 경기부양책 등으로 큰 영향은 없었다. 매매가도 공급과 관련이 있다. 정부정책이나 미래 공급계획 등에 영향을 받는다. 최근에는 정부가 시장을 컨트롤하며 자유시장논리를 깻으며 공급과 물량부족으로 급등했다.

매매가와 전세가의 관계와 차이

 매매가와 전세가의 차이는 미래가치를 포함한 선물 가격이라 생각할 수 있다. 그러므로 매매가에는 전세가에는 포함되어 있지 않은 투자가치가 포함되어 있는 것이다. 매매가와 전세가의 차이가 크다면 투자가치를 보고 수요가 많아져 차이가 벌어지게 된 것이라고 볼 수 있다. 실사용가치와 투자가치의 차이가 크면 클수록 전세가율은 낮아질 수 밖에 없다. 강남 지역의 재건축 아파트의 전세가격이 매매가격에 비해 낮은 이유를 여기에서 찾아볼 수 있다.

  매매가는 투자가치를 반영하기 때문에 전세가와 함께 오르지 않을 수 있다. 예를 들자면 개발호재나 지하철 개통계획이 생기면 매매가는 투자가치를 반영하기에 상승하게 되지만 전세가는 움직이지 않게 된다.

💬 내용 요약

 미국 뉴욕 증시가 9일(현지시간) 또다시 급락하며 1년 전 수준으로 돌아갔다. 미 연방준비제도(Fed)의 통화 긴축 전환이 중국의 코로나19 봉쇄 정책, 러시아의 우크라이나 침공과 맞물리며 글로벌 경기 침체를 불러 일으킬 수 있다는 우려가 커지고 있다. 한편에서는 미국 경제가 경착륙할 수 있다는 경고음도 들린다.

 이날 뉴욕증시의 다우존스30 산업평균지수는 전장보다 1.99% 떨어진 3만2245.70에 거래를 마쳤다. S&P500 지수는 3.20% 하락한 3991.24에, 기술주 중심의 나스닥 지수는 4.29% 급락한 1만1623.25에 장을 마감했다. S&P500 지수가 4000선 아래로 내려온 것은 지난해 3월31일 이후 1년여 만이다.

 현 주가 하락은 높은 인플레이션에 Fed의 ‘빅스텝’, 즉 5월에 이어 두어 차례 0.5%포인트씩 기준금리 인상이 예고되면서 투자자들이 주식을 잇따라 매도한 데 따른 것이다. 이날 시장에서는 10년물 미 국채 금리는 3.2%를 넘어섰다. 2018년 11월 이후 최고치다.

 시장 참여자들은 "미국 경제가 침체를 피하고 연착륙할 수 있다"는 제롬 파월 Fed 의장의 발언을 신뢰하지 못하고 있다.

 실제 실물 경제 현장에서는 미국 경제 경착륙 위험을 보여주는 신호들이 속속 포착되고 있다. 이날 불룸버그통신은 뱅크오브아메리카(BOA)의 분석을 인용해 실적 시즌 중 기업들의 수요 부진을 언급한 횟수가 코로나19 대유행 직후인 2020년 2분기 이후 가장 많다고 보도했다.

 블룸버그는 또 지난달 말 매장 방문객 숫자가 1년 전에 비해 11% 가까이 감소했다고 전했다. 방문객 수 감소는 제품 가격 인상 탓에 소비자들이 구매를 꺼리기 때문이다.

 실물 경기 위축은 금융시장 불안으로 이어지고 있다. Fed는 이날 반기 금융안정 보고서를 공개하고 "최근 금융시장 유동성이 과거 일부 사례와 같이 극단적인 상황은 아니지만 갑작스럽게 상당히 악화될 위험성은 평소에 비해 높은 상황"이라며 유동성 경색 위험을 경고했다.

 올해 들어 미국 통화정책 긴축과 러시아의 우크라이나 공습, 중국의 경기 침체 우려 등으로 국채, 원자재, 증권 등 대부분 금융시장은 큰 변동성을 보이고 있다. Fed는 또 "불확실성과 변동성이 높아지는 상황에 유동성 저하가 악순환의 고리라는 결과로 이어질 수 있고 유동성 악화가 결과적으로 더 큰 가격 변동성을 야기할 수 있다"고 평가했다.

 Fed는 소비자 금융이 실직과 높은 금리, 주택가격 하락 등에 타격을 받을 수 있으며 기업 금융도 연체율 상승, 파산 등에 직면할 수 있다고 봤다. 이어 "급격한 금리 인상이 변동성을 키우고 시장의 유동성을 압박할 수 있으며 자산시장의 가격 조정을 크게 만들어 금융기관의 손실을 야기할 수도 있다"고 전망했다.

 재닛 옐런 미 재무부 장관은 다음 날 예정인 미 상원 은행위원회 청문회를 앞두고 공개한 서면 자료에서 "국가들이 팬데믹(세계적 대유행)으로 계속 어려움을 겪으면서 변동성과 글로벌 성장률의 불균형이 지속될 가능성이 있다"고 전망했다.

 월스트리트 전문가들은 아직 바닥을 확인하지 못했다며 추가 하락을 경고하고 있다.

 바클레이스의 마니시 데스판데 미국 주식 전략 담당 대표는 CNBC에 "시장이 계속 변동성을 유지할 것으로 예상한다"며 "스태그플레이션(고물가·저성장) 위험이 계속 증가하고 있어 위험이 아래쪽으로 기울어져 있다"고 말했다. 그는 "약세장에서의 가파른 랠리 가능성을 배제하지는 않지만, 상승은 제한적"이라고 덧붙였다.

 생추어리 웰스의 제프 킬버그는 Fed에 의해 촉발된 상당한 가격 재조정이 일어나고 있다며 단기적으로 주식에 바닥을 찾을 수 있는 유일한 방법은 Fed가 (채권) 금리를 안정시킬 수 있는 도구를 가졌는지 여부에 달렸다며 10년물 금리가 3% 아래로 돌아가야 한다고 주장했다. 시카고옵션거래소(CBOE) 변동성 지수(VIX)는 전장보다 4.56포인트(15.10%) 오른 34.75를 기록했다.

💭 생각 정리

  미국 Fed는 물가안정과 완전고용을 목표 통화정책을 집행하고 있다. 최근 가파른 물가상승 때문에 금리를 급격하게 올리는 빅스텝을 단행하였다. Fed 의장인 제롬 파월은 시장 참여자들에게 금리를 인상시켜도 경기가 침체되지 않을 정도의 견고한 경제체제를 가지고 있다며, 빅스텝을 단행하면서도 경기침체를 피하여 연착륙할 수 있다는 메세지를 던졌지만, 시장에서는 해당 메세지에 의구심을 갖고 있는 상황이다.

  가파른 물가 상승을 억제하기 위한 방안으로 금리인상과 양적긴축을 단행해야 하는 필요는 확실하다. 시장 참여자들은 Fed에서 금리를 인상하겠다는 발표만을 기다리는 것이 아닌 이번에 단행한 빅스텝의 효과로 물가는 이전 달 대비 어느정도 하락하게 되었는지, 수요 부진의 가능성은 어느정도 되는 것인지, 금리 인상으로 인한 실직효과나 주택가격 하락 등은 어떠한지 다방면적으로 미리 살펴보고 Fed의 행보를 예측하는 것이 필요하다 생각된다. 저금리 시대로 인해 자산이 고평가 되었던 시대는 지나갔다. 금리 인상기에 가격 재조정이 일어나면서 위험자산의 비중을 줄이며, 안전자산의 비중을 높이는 포트폴리오 리밸런싱이 필요한 시기라고 생각된다. 

📌 용어 정리  

• 경착륙 (Hard Landing)

  자본주의 경제에서는 호경기(好景氣)·공황(恐慌)·불경기(不景氣)가 주기적으로 순환하는 경기변동 과정을 겪는다. 경기가 정점에 달하면 다시 후퇴하면서 침체기로 들어서는데, 경기경착륙은 이 때 경기가 갑자기 냉각되면서 주가가 폭락하고, 실업자가 급증하는 현상을 가리킨다. 경기경착륙이 일어나면 경기가 고성장에서 급격한 침체기로 돌아서기 때문에 투자가 위축되고 실업이 증가하며, 소득은 줄어들고 주가는 폭락한다.

  반대로 경기가 고성장에서 급격한 경기침체나 실업증가를 야기하지 않으면서 안정기에 접어드는 현상을 경기연착륙(business soft landing)이라고 한다. 그러나 경기경착륙과 경기연착륙이 반드시 따로따로 일어나는 것은 아니고, 실물경제가 경기연착륙 현상을 보이더라도 거시경제지표나 기업의 수익성이 악화될 경우 증권시장에서는 경기경착륙 현상을 보이기도 한다.

• 연착륙 (Soft Landing)

  경기연착륙. 비행기가 활주로에 착륙할 때처럼 급강하지 않고 자연스럽고 부드럽게 경기하강이 이루어지도록 한다는 뜻이다. 연착륙이란 용어는 호황을 누리던 1980년대 말 조만간 다가올 불황 문제를 다루면서 언론이 사용하기 시작, 경기진정책을 쓸 때 경기후퇴의 정도가 심하지 않게 한다는 뜻으로 자리잡았다. 자본주의사회에서 경제활동은 상승과 하강 과정을 되풀이하며 변동하는 경향이 있다. 그런데 경기가 활황에서 불황 국면으로 접어들 때 기업매출이 줄어들고 투자심리가 위축, 결국 감원과 함께 가계의 실질소득이 감소, 소비가 줄어드는 현상이 발생하는데 연착륙은 이와 같은 부작용을 최소화하자는 것이다. 연착륙을 위해서는 경기하강이 시작되기 전부터 통화, 재정, 환율 등 정책수단을 적절히 조합, 탄력적으로 대응하는 노력이 필요하다. 한편 정부는 연착륙이란 용어가 자칫 어쩔 수 없는 경기급강하를 애써 막는 듯한 느낌을 줄 우려가 있다면서, 가급적 연착륙이라는 용어 대신에 ‘안정성장지속’이라는 용어를 쓰기로 했다.

[출처]

https://terms.naver.com/entry.naver?docId=75473&cid=50305&categoryId=50305 

https://www.mk.co.kr/dic/

https://n.news.naver.com/mnews/article/277/0005086644?sid=101